Af Anders Svendsen, chefjurist i LLO Danmark

Mange ejendomshandler sker ved at bruge den såkaldte "dobbelt-holding-metode".

Ejers fordel ved det er, at denne model ikke udløser tilbudspligt efter lejelovens nuværende regler. Lejerne skal derfor ikke have den tilbudt som andelsbolig.

"Dobbelt-holding-metoden" vil kort sagt sige, at ejendommens ejer indsætter flere selskaber i opadgående linje i ejendommens ejerstruktur. Når ejendommen herefter handles, sælger man teknisk set ikke ejendommen eller ejendommens ejerfirma, men derimod et firma længere oppe i fødekæden. På denne måde skifter ejendommen teknisk set ikke ejer, og det udløser derfor ikke tilbudspligt. Denne metode har Højesteret godkendt tilbage i 1993. (U.1993.868H).

Det skal understreges, at det udløser tilbudspligt første gang man indfører dobbelt holding strukturen, men for fremtiden vil man altså kunne nøjes med at sælge et selskab højere oppe i fødekæden.

Der var i den politiske aftale om det såkaldte Blackstone-indgreb fra 2020 lagt op til at lukke dette hul "parterne [er] enige om at ændre lejelovens regler om tilbudspligt, så det ikke er muligt at omgå reglerne om tilbudspligt ved at placere ejendommen i et selskab." (Aftalens s. 8).

Der var fremlagt en langt mere virksom styrkelse af tilbudspligten i 2022 som nåede at komme i førhøring hos høringsparterne på lejelovsområdet, men lovforslaget blev ikke gennemført efter heftig kritik fra bl.a. udlejerne.

Hvis muligheden for "dobbelt-holding-metoden" efterlades intakt, så har den foreslåede stramning af tilbudspligten næsten ingen reel virkning, da ejere i givet fald vil kunne falde tilbage på den.

 

Af Anders Svendsen, chefjurist i LLO.

Den 28. juni 2023 afsagde Højesteret en dom om udlejers mulighed for at varsle lejeforhøjelse i mindre ejendomme.

Sagen angik, at en udlejer varslede lejeforhøjelse over for to lejere. I varslingsbrevene henviste udlejer til reglerne om det lejedes værdi og anførte, at lejeforhøjelserne var begrundet i forbedringsarbejder på ejendommen og i deres beboelseslejemål.

For Højesteret angik sagen, om udlejer var berettiget til at varsle lejeforhøjelse efter reglerne om det lejedes værdi (i overensstemmelse med dagældende boligreguleringslovs § 29 c), eller om udlejer skulle have anvendt de særlige regler om varsling af forbedringsforhøjelse efter lovens §§ 23-26, jf. § 4, stk. 5, 2. pkt. (altså reglerne for forbedringsarbejder i omkostningsbestemte lejemål), som gjaldt for lejeforhold i en småejendom med fire eller flere beboelseslejligheder.

En enig Højesteret kom frem til, at udlejer havde ret til at bruge den generelle regel for at kræve lejeforhøjelse, altså at kræve en lejeforhøjelse efter det lejedes ”regulerede” værdi. Sagen blev på den baggrund hjemvist til boligretten.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Højesterets begrundelse

Højesteret udtalte:

”Der er ikke i lejelovgivningens ordlyd eller forarbejder klare holdepunkter for, at boligreguleringslovens § 4, stk. 5, 2. pkt., afskærer en udlejer, der har udført forbedringsarbejder på en småejendom med fire eller flere beboelseslejligheder, fra at varsle lejeforhøjelse efter lejelovens regler om det lejedes værdi i overensstemmelse med boligreguleringslovens § 29 c.

Højesteret finder, at [Udlejer] derfor var berettiget til over for [lejerne] at varsle lejeforhøjelse efter reglerne om det lejedes værdi”

Kommentar

Sagen kan få alvorlig betydning for lejere i mindre beboelsesejendomme med imellem 4-6 beboelseslejligheder.

De beskyttelsesværn fra 2004 (jf. nuværende lejelovs § 7, stk. 3 -tidl. Boligreguleringslovens § 4, stk. 5, 2. pkt ), som gælder for forbedringsarbejder i store ejendomme, herunder ret til erstatningsbolig ved store stigninger, kan udlejer med dagens dom reelt vælge at se bort fra ved at vælge en anden varslingsregel.

Højesteret afskærer ikke muligheden for, at der kan varsles efter de "blide" regler, som giver en større lejerbeskyttelse, men understreger at udlejer også kan lade være og bruge de ”hårde” regler i stedet.

Med andre ord kan udlejer frit vælge imellem (1) et regelsæt som kræver særlige varslinger, særlige høringer og som i visse tilfælde udløser erstatningsbolig, eller (2) at sætte huslejen op med henvisning til en stigning i det lejedes værdi.

Med Højesterets afgørelse kan man med nogen ret spørge hvilken gavn lejerne har af de særlige regler for forbedringer. Hvorfor overhovedet have reglen, hvis udlejer frit kan varsle efter andre regler?

Det er også værd at bemærke, at retten i denne sag ikke forsøger at indføre en indbyrdes logik i samspillet med andre regler. Som eksempel på det modsatte er U.2018.1142H. Den dom handler om den såkaldte ”lighedsregel”, altså om lejelovens forbud imod at aftale leje eller lejevilkår, der efter en samlet bedømmelse er mere byrdefulde for lejeren end for andre lejere i ejendommen.

I den sag valgte Højesteret at fortolke ”andre lejere i ejendommen” som kun særlige lejere i ejendommen, nemlig de lejere med gennemgribende moderniserede lejemål, hvilket er vanskeligt at forene med ordlyden af bestemmelsen, men nok nemmere at forene med en formålsfortolkning.

Retspolitisk - set fra lejernes side af bordet - må Folketinget tilbage til tegnebrættet, hvis man rent faktisk ønsker at lejerne skal få den beskyttelse som man forsøgte at indføre i 2004.

Højesteret har med dagens dom understreget, at beskyttelsen er reelt er værdiløs, da man ikke klart nok har afskåret udlejers mulighed for at lave store pludselige huslejestigninger med henvisning til det lejedes værdi.

Selve dommen kan læses her