Af Anders Svendsen, chefjurist i LLO Danmark

I LLO er vi stadigvæk ved at kigge forslaget igennem, men umiddelbart ser der ud til at være en ændring ift. huslejestigninger, som skyldes nettoprisindekset.

Ændringen får betydning for udlejers potentielle mulighed for at opkræve husleje med tilbagevirkende kraft.

Det er kun lejeaftaler, der er indgået imellem 1.7.2022 og 31.12.2023, og som har en aftale om regulering af huslejen efter udviklingen i nettoprisindekset, der er omfattet.

I det oprindelige lovforslag lød bestemmelsen bare på at vilkår om nettoprisindeksering blev lovliggjort med tilbagevirkende kraft.

Nu fremgår det af lovforslaget, at:

"[bestemmelsen om nettoprisindekseringen -red.] har virkning fra den 1. juli 2022, dog kan regulering af lejen, som følge af udviklingen i Danmarks Statistiks nettoprisindeks ifølge et aftalt vilkår herom indgået i perioden fra den 1. juli 2022 til og med den 31. december 2023, tidligst ske med virkning fra det tidspunkt, hvor lejeaftalen efter lovens ikrafttræden kan bringes til ophør ved lejerens opsigelse."

Dette uddybes i lovforslagets bemærkninger:

"Idet meddelelsen først gyldigt kan afgives fra den 1. januar 2024, vil udlejere uanset en eventuel aftale ikke kunne foretage denne regulering af lejen i perioden fra den 1. juli 2022 til den 31. december 2023. Lejen vil efter den 1. januar 2024 kunne reguleres op til det niveau, som lejen ville have været, hvis lejen gyldigt kunne have været reguleret i perioden den 1. juli 2022 til den 31. december 2023".

Der er alene tale om, at udlejeren fremover kan regulere lejen. Det betyder, at den lejeforhøjelse, som udlejer kunne have krævet, hvis der havde været hjemmel i perioden fra den 1. juli 2022 til og med den 31. december 2023, ikke vil kunne kræves betalt bagudrettet. Udlejeren vil således kun kunne kræve fremtidige reguleringer efter lovens ikrafttræden."

Samtidigt indføjes en "indkøringsperiode" før meddelelsen kan afgives:

"Den foreslåede bestemmelse vil medføre, at lejeforhøjelsen som følge af stigningen i udviklingen i Danmarks Statistiks nettoprisindeks først kan ske efter en periode svarende til som udgangspunkt opsigelsesvarslets længde fra lovens
ikrafttræden".

Er der derfor tale om et almindeligt lejeforhold, hvor lejerens opsigelsesvarsel er 3 måneder til den første i en måned, så vil lejereguleringen som følge af udviklingen i nettoprisindekset først kunne få virkning fra april 2024."

Der er samlet set tale om en forbedring for lejerne i forhold til det oprindelige forslag.

Den logiske konsekvens af lovforslaget er desuden, at de opkrævninger, der er sket for de nævnte kontrakter er ulovlige opkrævninger, da de er opkrævet uden hjemmel.

Du kan her læse hele lovforslaget

Se også www.vi-lejere.dk for flere nyheder, artikler, film og guides, for dig som bor til leje.

Kun tre udlejere blev sat under administration i perioden 2018-2023. LLO kræver autorisationsordning for udlejere efter nye eksempler på kynisk udlejning.

På initiativ af boligordfører Sigurd Agersnap (SF) spurgte Folketingets Boligudvalg i juni boligministeren, hvor ofte reglerne om tvangsadministration benyttes til at sætte boligejere under tvangsadministration. Denne sanktion bruges f.eks. imod udlejere, der svindler ved udlejning, eller som ikke efterkommer pålæg.

Tre personer

I sit svar til udvalget konstaterer social- og boligminister Pernille Rosenkrantz-Theil, at der i perioden 2018-2023 sammenlagt er tre personer, der er frakendt retten til at administrere udlejningsejendomme!

Ministeren har hentet tallene i Grundejernes Investeringsfond. I 2018, 2019 og 2020 var tallet 0, i 2021 var der to, i 2022 var der 0 og i 2023 fotreløbig én udlejer.

Spekulanter er tilbage

Kort forud for spørgsmålet bragte DR ”Kontant” en udsendelse om ”Kolde og kyniske boligspekulanter”. Her afsløredes det, at hele to af finanskrisens ejendomsspekulanter atter huserer i branchen. Nu sker det i koncernen DBO Real Estate Denmark, som iflg. DR har en lang række utilfredse lejere og flere afgørelser og domme om brud på lejeloven imod sig.

Kræver autorisationsordning

Udsendelsen fik direktør Claus Højte, LLO Hovedstaden, op af stolen med et krav om en autorisationsordning, så lejerne er bedre beskyttede.

Dermed skal udlejere, der ikke opfører sig efter reglerne, kunne miste retten til at administrere lejeboliger. Kravet er tidligere fremført af Lejernes LO’s landsformand, Helene Toxværd.

”Lejer du to, tre eller fire lejligheder ud, så er vi ved at være der, hvor man kan sige, at det har en erhvervsmæssig karakter - og så skal du enten selv uddanne dig, eller du skal overlade det til nogen, som har autorisationen. Det er LLO’s forslag”, sagde Claus Højte til DR.

Horrible forhold

Han havde vurderet sagsforløbet i udsendelsen og udtalte sig i programmet om den kynisme,en række meget risikovillige investorer repræsenterer og om de horrible forhold, lejerne udsættes for. Det sker, fordi investorerne forsøger at presse lejerne ud af deres boliger, så de kan tjene flest muligt penge og score den gevinst, der ligger i boligen.

Se også www.vi-lejere.dk for flere nyheder, artikler, film og guides, for dig som bor til leje.

Af Anders Svendsen, chefjurist i LLO Danmark.

Mange forskellige nyheder kan måske give det indtryk at huslejereguleringen i højest grad kommer de højeste indkomster til gode.

Det er kun en kvart sandhed.

Danskerne med de højeste indkomster bor typisk ikke i lejebolig. De bor i ejerbolig i stedet (hvor der i øvrigt er endnu større skattesubsidier).

Ifølge vismandsrapporten i 2001, boede ca. 12% af den øverste indkomstdecil i lejebolig, 88% boede i ejerbolig.

Det fremgår ikke direkte af den nyeste rapport, hvor mange af de 10% rigeste danskere, der bor til leje. Regner man baglæns ift. oplysningerne i rapporten så er det nok maksimalt 10.000 husstande. Det drejer sig om. Der er ud af mere end 600.000 private lejeboliger i Danmark - svarende til 1,67%.

De får så i gennemsnit en reguleringsgevinst på 25.000 kr. ifølge vismændene. Altså ca. 8.000 kr. mere end den gennemsnitlige lejer.

Dette kan der være flere årsager til fx:
1) Større boliger
2) Bedre beliggenhed
3) Evt. "gode kontakter"/vennetjenester.

Sætter man det lidt i kontekst, så er det altså 1,67% af lejerne som løber med overskrifterne.

Det er dog samlet set de laveste indkomster, som bor til leje og dermed får subsidierne. Det påpeger Vismændene også.

For de laveste indkomster svarer "gevinsten" ved huslejeregulering til 12% af den disponible indkomst. For de højeste er det 4%.

Endeligt så husk, at Vismændene i forvejen mener, at ejerboligejere beskattes for lavt. Her er det også de øverste indkomster - med de dyreste boliger - der får den største gevinst.

Se også www.vi-lejere.dk for flere nyheder, artikler, film og guides, for dig som bor til leje.