Har du brug for rådgivning?

Har du brug for hjælp - klik her

Lejernes Landsorganisation er en sammenslutning af selvstændige afdelinger, hvor man som medlem kan få råd, vejledning og assistance. Lejernes Landsorganisation er en medlemsorganisation. Vi modtager ikke offentlig støtte. Vores mulighed for at være til rådighed for dig og andre lejere bygger derfor på medlemskab.

 

19-12-2023

Ny lejelovgivning vedtaget

Lejelovsændringerne i L76 er i dag blevet vedtaget. Der var ingen ændringsforslag siden andenbehandlingen.

De fleste af lovændringerne træder i kraft d. 1. januar 2024.

Nogle af reglerne gælder dog med tilbagevirkende kraft.

Det er særligt relevant, for lejere der:

1) har en lejekontrakt, der er indgået d. 1.7.2022 eller senere,
2) har et kontraktsvilkår om nettoprisregulering og
3) bor i en ejendom opført før 1992.

De lejere vil kunne forvente lejestigninger.

Hvis du - eller nogen du kender - er i den situation, så kan du med fordel deltage i vores webinar om nettoprisindekseringer d. 18. januar 2024.

Se også www.vi-lejere.dk for flere nyheder, artikler, film og guides, for dig som bor til leje.

Læs mere…
18-12-2023

Visse lejere vil opleve et pludseligt huslejehop efter nytår

Ny lovgivning betyder, at flere tusind lejere risikerer lejestigninger - og de risikerer at komme med få dages frist.

Normalt skal huslejeforhøjelser varsles med tre måneders varsel, men der er dog undtagelser hertil.

En af undtagelserne er forhøjelser som blot skal "meddeles" og ikke "varsles".

Stigninger som skyldes udviklingen i nettoprisindekset (også kaldt NPI-reguleringer) sker som meddelelse -ikke varsling- og derfor med kortere frist.

Pga. en fejl i sammenskrivningen af lejeloven fra 2022, så udgik muligheden for NPI-regulering af visse kontrakter. Nemlig de kontrakter, der er indgået efter 1.7.2022 og hvor huslejen er fastsat efter reglerne i lejelovens § 19. Det er mit skøn at ca. 10-15.000 kontrakter er i denne katagori.

Folketinget lovliggør de ulovlige vilkår i kontrakterne med tilbagevirkende kraft.

Det får dog ikke virkning for lejerne pr. d. 1.1.2024, men typisk fra d. 1.4.2024 (dog længere tid, hvis lejerne har længere opsigelsesvarsel).

Problemet er dog, at med mindre lejerne læser Lovtidende, så ved de ikke, at denne huslejestigning kommer.

Hvis udlejer meddeler stigningen sidst i marts med virkning d. 1. april, så kan udlejer lovligt sætte huslejen op.

Kristian Bøgsted fra Danmarksdemokraterne har stillet spørgsmål til ministeren herom, men hun afviser med den tvivlsomme begrundelse at lejerne jo selv har indgået aftalen. -også selvom den aftale slet ikke var lovlig ved indgåelsen!

Det bør rettes op inden lovforslaget tredjebehandles d. 19 december.

Lejerne bør få et passende varsel fra deres udlejer om at et ulovligt vilkår lovliggøres og medfører en huslejestigning.

Det er kun rimeligt.

Se også www.vi-lejere.dk for flere nyheder, artikler, film og guides, for dig som bor til leje.

 

Læs mere…
15-12-2023

Fraflytningssag fra Odense Kommune, hvor lejer fik 10.000 kroner tilbage

En lejer og LLO-medlem opsagde tilbage i 2022 sit lejemål.

Til fraflytningssynet var der enighed mellem lejer og udlejer om, at lejer ikke skulle betale for istandsættelse. Men da lejer efterfølgende modtog flytteopgørelsen var der alligevel fratrukket en række beløb fra lejers depositum, som udgjorde 16.050 kr. Udlejer mente, at lejer kun skulle have 5099 kr. retur.

Udlejer havde efter fraflytningssynet modregnet i alt 10.951 kr til betaling for el-opgørelse for 2022, vand– og varmeopgørelse for 2021, tilbageholdelse af et beløb til en eventuel ekstra vand– eller varmeregning for 2022 og lejeregulering med tilbagevirkende kraft for 2022.

LLO´s rådgiver på Servicekontoret i Aarhus gjorde gældende, at der imidlertid ikke var udarbejdet hverken gyldige el-, vand- eller varmeregnskaber for hverken 2021 eller 2022, og at fristen for at sende gyldige regnskaber var overskredet, da sagen blev indsendt til Huslejenævnet. Derfor var eventuelle krav på betalinger udover de allerede opkrævede acontobetalinger bortfaldet.

Da et eventuelt krav var bortfaldet, var der heller ikke noget grundlag for at tilbageholde et beløb til en eventuel ekstra vand – eller varmeregning for 2022.

Sidst, men ikke mindst, var vilkåret om nettoprisindeksstigning i lejekontrakten dels uklart formuleret og dels var der ikke sendt meddelelse til lejer om en lejestigning før da hun fraflyttede, og derfor gjorde LLO´s rådgiver gældende, at dette krav også bortfaldt.

Der kunne ikke opnås enighed med udlejer forud for sagens behandling ved nævnet, men mens sagen var i høring, tilbød udlejer i et høringssvar at tilbagebetale lejer 4.000 kr. til fuld og endelig afgørelse af sagen.

Efter at have drøftet dette med lejer, tog LLO´s rådgiver kontakt til udlejer, og oplyste ham om, at hans tilbud ikke kunne accepteres, men at lejer var villig til at afslutte sagen, hvis udlejer betalte 10.000 kr. tilbage med det samme og dvs. inden LLO´s høringsfrist.

Dette valgte udlejer at gøre og sagen er derfor nu afsluttet.

Se også www.vi-lejere.dk for flere nyheder, artikler, film og guides, for dig som bor til leje.

 

Læs mere…
13-12-2023

Bør lav lejerbeskyttelse belønnes?

Billund Kommune har toppet EjendomDanmarks liste over “ejendomsvenlighed”.

Det sker til dels fordi kommunen er ureguleret.

Det betyder, at lejere i Billund kommune har færre rettigheder end de ca. 9 ud af 10 øvrige lejere i Danmark, der bor i såkaldte "regulerede kommuner".

Lejerne har dermed lavere beskyttelse ved:

1️⃣ Huslejefastsættelse
2️⃣ Huslejestigninger
3️⃣ Begrænsninger i vedligeholdelsespligt og flere andre forhold.

Det er fint nok at være stolt af lav kriminalitet og kort sagsbehandlingstid, men manglende lejerbeskyttelse er ikke noget at belønne eller fejre.

Ejendom Danmarks Baggrundsnotat om årlig undersøgelse af kommunernes ejendomsvenlighed  

Se også www.vi-lejere.dk for flere nyheder, artikler, film og guides, for dig som bor til leje.

Læs mere…
12-12-2023

LLO: ikke den store effekt på huslejerne

Der kom mandag den 11. december nye ejendomsvurderinger for erhvervsejendomme (og dermed også udlejningsejendomme).

I de nye vurderinger er grundværdierne på erhvervsejendomme steget meget, men det vil i følge Anders Svendsen, chefjurist i LLO, ikke få en kæmpe betydning for lejerne.

Gå ikke i panik

- Vi vil råde folk til at slå koldt vand i blodet, siger Anders Svendsen, der er chefjurist i LLO, til TV 2.

Selvom der kan være tale om store hop i de nye vurderinger, mener LLO ikke, at det får den store effekt på huslejerne i første omgang.

De nye vurderinger har naturligt nok skabt stor bevågenhed ift. hvad lejerne kan gøre, når der kommer stigende ejendomsskatter. Grundlæggende kan man undersøge vurderingen, og se om den virker helt skæv. Man kan gøre sin udlejer opmærksom på dette, men man kan desværre ikke klage selv direkte.

Selvom vurderingen er steget for mange ejendomme, så husk:

1) Der er en lavere grundskyldspromille. Det er således en mindre del af vurderingen, der bliver beskattet. I København går man falder grundskyldspromillen med næsten 85% fra 34 promille til 5,4 promille.

2) Der er en stigningsbegrænsning. Erhvervsejendomme kan højest stige med 4,75% årligt af den nye (fuldt indfasede) grundskyldsstigning. For almene boliger er det 3,5%. Stigningsbegrænsningen bortfalder ikke ved salg.

3) Det rammer ikke med det samme. Du kommer til at få en varsling typisk i foråret 2024, som beskriver præcis hvad stigningen er for dig.

Du kan læse mere fra mandagens nyheder om emnet, hvor LLO er citeret:

TV2.dk NyhederTV2 Nyderne kl. 19, DR.dk/nyheder, TV2 FynDR.P4 og P1Radioavisen kl. 12, Jyllands Posten (abonnement).

Se også www.vi-lejere.dk for flere nyheder, artikler, film og guides, for dig som bor til leje.

Læs mere…
05-12-2023

Småsagsgrænsen hæves!

Af Anders Svendsen, chefjurist i LLO Danmark

Det er et stort problem for retssikkerheden og rammer socialt skævt - også for lejerne - at småsagsgrænsen hæves.

Ordet "småsager" bruges om en særlig type retssager.

De føres som udgangspunkt føres uden advokat, men at retten i stedet hjælper med at forberede sagen.

I dag behandles sager på krav under 50.000 kr. som udgangspunkt på denne måde. Folketinget foreslår at sætte denne grænse op til 100.000 kr.

Danske Advokaters formand Jesper Rothe udtalte:

"Jeg er meget ked af, at beløbsgrænsen i de såkaldte småsager hæves til 100.000 kr. Det er mange penge for de fleste mennesker, og det vil ramme socialt skævt og i praksis betyde, at langt flere vil stå helt uden advokathjælp i denne type sager”.

Det rammer hovedet på sømmet.

Din modpart kan nemlig sagtens møde med advokat alligevel. Det er ikke forbudt.

Forsikringsselskaber dækker typisk kun en (lille) del af omkostningerne for småsager.

Særligt i lejeretten kan dette blive en udfordring: Fx skal parterne slås om en fraflytningsregning på mindst 100.000 kr. før der kommer advokater på sagen - som udgangspunkt.

Som lejer kan du derfor risikere, at din udlejer alligvel møder med advokat, men din forsikring dækker ikke - eller næsten ikke - dine omkostninger, derfor må du møde som lægmand.

Selvom retten kan hjælpe i processen, så bliver det aldrig en fair kamp.

Endeligt kan man spørge, om det ikke skyldes inflation, at beløbsgrænsen hæves. Her er svaret nej.

Småsagsprocessen blev indført pr. 1.1.2008 med grænsen på 50.000. Regulerer man beløbet med nettoprisindekset, så stiger det til 67.216 kr. (pr. oktober 2023) Ikke 100.000 kr.

Justitsministeriet anslår at hævelsen af grænsen vil medføre en potentiel besparelse på 6,9 mio. kr. om året. Domstolene får et samlet bevillingsløft på mere end 200 mio. om året.

Link til aftale om domstolenes økonomi 2024-2027

 

Skal lejeretlige sager hives ud af småsagsprocessen?

Ændringen sker på baggrund af en anbefaling fra Retsplejerådet.

Det er dog værd at notere sig præcis hvad Retsplejerådet anbefaler. De vil netop gøre muligheden for at undgå småsagsprocessen mere tydelig:

Uddrag fra Retsplejerådet - Katalog med anbefalinger til nedbringelse af sagsbehandlingstiden i civile sager ved domstolene s. 17:

"Retsplejerådet anbefaler alligevel at justere bestemmelsen herom i retsplejelovens § 402, dels for at tydeliggøre, at sager, der angår komplicerede faktiske eller retlige spørgsmål, kan løftes ud af småsagsprocessen, uanset om de drejer sig om beløb under eller over den nuværende beløbsgrænse på 50.000 kr., dels for særligt at fremhæve, at f.eks. sager om lejeretlige spørgsmål, sager hvor en forenklet sagkyndig erklæring ikke er tilstrækkelig, men hvor der er behov for et egentligt syn og skøn, og personskadesager mv. – som der med en forhøjelse af beløbsgrænsen vil blive flere af – ofte vil skulle løftes ud af småsagsprocessen."

Muligheden for at hive sager ud af småsagsprocessen - og over i den almindelige civileretlige proces - bruges i øvrigt ikke særligt ofte.

Af de ca. 20.000 småsager, der årligt behandles ved domstolene overgår kun ca. 1.000 sager eller ca. 5% til den almindelige civilretlige proces.

Måske vil det være nemmest bare at hive lejeretlige sager helt ud af småsagsprocessen.

Se også www.vi-lejere.dk for flere nyheder, artikler, film og guides, for dig som bor til leje.

 

Læs mere…
04-12-2023

Danmarks kedeligste juletradition?

Hvert år på den 1. december præsenteres den årlige parallelsamfundsliste.

Her får beboere at vide, om de får parallelsamfundsstemplet (ordet "ghetto" er nu skrevet ud af loven).

For nogle er det dog mere end et stempel, for de hårdest ramte, kan det medføre at boligområder skal omdannes, fx ved frasalg, nedrivning eller anden omdannelse af almene familieboliger.

Når man først får stemplet, er der ingen vej tilbage.

Selvom udviklingen vender inden omdannelsen finder sted - og man kommer af listen - så gælder kravet om, at der for fremtiden kun må være 40% almene familieboliger stadigvæk.

På parallelsamfundslisten er der kommet tre nye boligområder til: Vejleåparken i Ishøj Kommune, Skovgårdsparken i Aarhus Kommune og Motalavej i Slagelse Kommune.

På BL - Danmarks Almene Boligers hjemmeside kan du bl.a. læse om de i alt 12 boligområder, som er på listen.

Læs mere…
01-12-2023

Intet nyt fra regerings-fronten

Af Anders Svendsen, chefjurist i LLO Danmark

LLO til ministeren: Giv lejerne bedre vilkår!

LLO’s landsformand Helene Toxværd mødtes d. 8. september med social- og boligminister Pernille Rosenkrantz-Theil. Budskabet fra lejerne var klart: Giv lejerne bedre vilkår, så flere lejere får en positiv og tryg oplevelse i deres hjem.

Bagtæppet for mødet var en klar LLO-holdning: Vi har brug for boligpolitisk handling, og at regeringen fokuserer skarpt på at skabe balance imellem by og land. Lige nu gør dyre huslejepriser storbyen til lukket land for mange lejere. I Danmark bor mere end to millioner mennesker til leje.

Lader vente på sig

Ministeren lyttede og dialogen var positiv. Men regeringens store boligudspil lader vente på sig...

I regeringsgrundlaget fra 14. december 2022 omtaltes ”et samlet boligpolitisk udspil”. Dette udspil er endnu ikke kommet. Det er uklart, hvornår det sker og der er heller ikke gjort plads til det i regeringens lovprogram for samlingen i 2023-24. Uanset om der lanceres et udspil i denne samling, skal vi derfor ikke forvente lovændringer før (tidligst) i slutningen af 2024.

Den eneste lejelovsændring, der fremgår af regeringens lovkatalog, er lovforslaget som skal rette på en række lovgivningsfejl i forbindelse med sammenskrivningen af lejelovgivningen (omtalt i Vi Lejere nr. 3/2023).

Læs mere…
30-11-2023

Kan jeg flytte: Jeg har fundet skimmelsvamp

Må man flytte, hvis man har opdaget skimmelsvamp i sin lejebolig, og har man fx ret til genhusning?

En lejer har skrevet til os.
 
Hej LLO

Jeg kontakter jer, fordi jeg bor i et lejemål, hvor jeg har fundet tegn på skimmelsvamp. Udlejer besvarer ikke mine henvendelser, og jeg er bange for, at jeg kan blive syg af skimmelsvampen. Hvad kan jeg gøre for at komme af med skimmelsvampen. Kan jeg fraflytte lejemålet med det samme, og har jeg ret til genhusning? Jeg bor til leje i et privat lejemål.

Mvh. Lejer

 

LLO’s Svar:

Hej Lejer Det første man skal gøre, når man finder tegn på skimmelsvamp, er at kontakte sin udlejer omkring det. Henvendelsen bør ske skriftligt. Udbedring af skimmelsvamp vil almindeligvis falde ind under udlejers vedligeholdelsespligt, medmindre årsagen til skimmelsvampen kan henføres til lejers brug af boligen, og det derfor er lejers ansvar. Dette ser vi sjældent, men det kan ske, hvis fx lejer ikke har luftet tilstrækkeligt ud eller ikke har sørget for tilstrækkelig opvarmning af boligen i en længere periode.

Det er rigtig godt, at du har kontaktet din udlejer omkring skimmelsvampen. Næste skridt er at få kontaktet den kommune, du bor i. Det forholder sig nemlig således, at ens bopælskommune har en tilsynspligt med boliger, hvor der er mistanke om sundhedsfare. Dette gør sig gældende for både private og almene lejeboliger. Når du har kontaktet kommunen, vil de komme ud og besigtige lejemålet og evt. sørge for, at der kommer et firma, som foretager målinger og tager prøver de steder, hvor svampen er synlig, og evt. også måle efter sporer i luften.

Når kommunen har lavet målingerne, vil de udarbejde en rapport med en tilhørende handleplan til udlejer. I denne rapport vil det også fremgå, hvis årsagen til skimmelsvampen skyldes lejers adfærd.

Ejendommen bliver inddelt efter et niveau, som kan være fra 1 – 3. Hvis lejemålet ender i niveau 3, udgør det ikke sundhedsfare for beboerne. Hvis det er i niveau 2, kan det udgøre en vis sundhedsfare, eller det vil kunne ende med at udgøre en vis sundhedsfare, hvis ikke skimmelsvampen nedkæmpes. Der vil blive udarbejdet en handleplan, som udlejer skal følge for at nedkæmpe skimmelsvampen.

Lejer vil kunne blive boende imens. Hvis lejemålet ender med at få en status som niveau 1, vil det skulle kondemneres. Dette betyder, at der nedlægges forbud mod benyttelse af bygningen eller en del af denne til beboelse eller ophold for mennesker. Hvis der opstår spørgsmål undervejs i processen med udbedring af problemerne i boligen eller genhusning, anbefaler jeg, at du kontakter din lokale LLO-afdeling.

Når man har boet i et lejemål med fejl og mangler, som skimmelsvamp klassificeres som, kan man som lejer have ret til et forholdsmæssigt afslag i lejen og/ eller erstatning.

Disse problemstillinger er desværre udenfor huslejenævnets kompetence at tage stilling til, hvorfor de skal forelægges boligretten, hvis de skal til en afgørelsesinstans. De er derfor komplekse for os at gå ind i, men vi kan altid forsøge at indgå i en mindelig løsning med udlejer.

Jeg håber det var tilstrækkeligt svar på dit spørgsmål.

 

Venlig hilsen

Shanie Høglund

Juridisk rådgiver, cand.jur.,

LLO – Servicekontoret i Aarhus

Læs mere…
29-11-2023

To-mands hæren i Glostrup

LLO’s afdeling i glostrup er også blevet deres eget servicecenter. Et ægtepar klarer de fleste opgaver, og det har de gjort i snart 40 år.

For 40 år siden var Søren Thomsen tæt på at gøre noget grimt ved sin udlejer - rent fysisk. Det valgte han ikke at gøre alligevel. I stedet gik han og hustruen, Annette Jensen, til generalforsamling i den daværende Glostrup Huslejerforening. De var parate til at tage en tjans i bestyrelsen og kæmpe på lejelovens grund. Ikke bare for sig selv, men for andre. Parret blev modtaget med åbne arme som nyt blod. Det er nu 43 år siden.

Stabilitet og ingen klager

Idag udgør ægteparret krumtappen i LLO Glostrup, og det har de været med Annette som formand i snart 40 år og Søren som kasserer i 30.

I år har LLO-afdelingen vest for København valgt at være sit eget servicecenter og dermed klare hele den til tider komplicerede medlemsrådgivning og -servicering selv. Det sker uden store ord og falbelader, men med stor stabilitet og med landsformand Helene Toxværds ord: ”helt uden medlemsklager!”. Den slags ender nemlig som regel hos hende i landsforbundet, og hun husker ingen. Beslutningen i Glostrup om at være sit eget servicecenter var blot”en naturlig fortsættelse”, siger Annette. ”Men på længere sigt kan det være, vi søger samarbejde med LLO Hovedstaden”.

Svar i samme uge

Annette er formand på 39. år, Søren er kasserer og iøvrigt uddannet ingeniør. Derudover består bestyrelsen af tre valgte medlemmer. LLO-kontoret er et arbejdsværelse i deres private lejlighed på Stadionvej 133, st. th. Her sidder Annette ved sit skrivebord med computeren hver eftermiddag i nogle timer, og her kan medlemmer og trængte lejere henvende sig på mail eller telefonisk to gange om ugen mellem kl.17 og 18 eller ved fremmøde efter aftale. I denne uge har hun blandt meget andet forfattet tre høringssvar til huslejenævnet.

”Vi havde 600 henvender sidste år. Det var en fordobling i forhold til 2021. I slut oktober var vi oppe på 560, og antallet er støt stigende. Det svarer til to om dagen. Og alle får svar indenfor samme uge”, forsikrer Annette Jensen.

Hun er ikke jurist, men uddannet arkitekt. Erfaring og kurser gør meget, som hun siger. Derudover har hun i mange år arbejdet sammen med jurister og kender begreberne. ”Men dem,vi sidder overfor bliver mere og mere professionelle og møder i udstrakt grad op med advokat”. Så hvis en sag bliver lidt for kompliceret, så sender LLO Glostrup den videre til en af LLO Hovedstadens faste advokater.

400 medlemmer

Medlemstallet ligger stabilt på omkring 400 og p.t. er der seks tilknyttede foreninger. De modtager et lille, fire-siders medlemsblad i A5-format, som omdeles sammen med Vi Lejere. ”Glostrup Lejernyt” omtaler afdelingens sager i huslejenævn og beboerklagenævn.

Lige nu behandles seks sager i huslejenævnet og 8 i beboerklagenævnet. Her spores iøvrigt en tendens til flere og flere nabostridigheder, bl.a. omkring støj. Skimmelsvamp og hundehold giver andre konflikter. Et medlem fik en fraflytningsregning på 58.000 kr. fra en privat udlejer efter 6 måneder i noget gammelt ”lort”. Den vandt LLO, men udlejeren vil ikke tilbagebetale. Alene i år har der været tre fogedsager og én er på vej.

Søren Thomsen ser tilbage på de mange år: ”Det har været skide interessant, vi har mødt en masse mennesker og lært en hel masse”.

Landsformanden føjer til: ”Ja, og hjulpet mange, der var i knibe”!.

Se også www.vi-lejere.dk for flere nyheder, artikler, film og guides, for dig som bor til leje.

Læs mere…
< 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53  >

Accepter cookies fra denne hjemmeside

Denne hjemmeside anvender cookies til at følge din adfærd og forbedre brugeroplevelsen på siderne

Du kan altid slette cookies via indstillingerne i din browser